Împrumuturile imobiliare comerciale scad la niveluri istorice scăzute. Ele amenință cu o creștere a ratelor de nerambursare a datoriei, care duce şi la o scădere bruscă a construcțiilor noi de depozite, apartamente și alte tipuri de proprietăți.
Băncile, companiile de asigurări și alți creditori comerciali de proprietăți au redus creditarea, din prima jumătate a anului 2022, când Rezerva Federală a început să mărească ratele dobânzilor. Preocupările privind recesiunea s-au intensificat.
Banii dau un semnal de criză
Dar creditorii au fost și mai reticenți în a acorda noi împrumuturi, deoarece randamentele obligațiunilor de trezorerie au crescut vertiginos, de la începutul lunii august.
Majoritatea creditelor comerciale imobiliare sunt legate de rate pe termen scurt, nu pe termen lung. Cu toate acestea, creșterea ratelor trezoreriei i-a deranjat pe creditorii deja supărați și a aruncat noi îndoieli cu privire la supraevaluarea unei game de tipuri de proprietăți.
Volumul total al creditelor imobiliare comerciale deținute de bănci, cea mai mare sursă de finanțare prin datorii, a scăzut în primele două săptămâni ale lunii octombrie, potrivit analizei cifrelor Rezervei Federale de către Trepp, un furnizor de date.
Citeşte şi: Primele victime ale crizei imobiliare. Au plătit integral o locuință, le-a fost livrată "la roșu"
Împrumuturile pentru proprietăți comerciale ale băncilor au scăzut. Cele mai multe alte perioade de două săptămâni, din anul 2014 încoace, au înregistrat creșteri. Acum e scădere.
Alți furnizori de datorii sunt de asemenea în retragere. Doar 28,2 miliarde de dolari, împrumuturi convertite în titluri comerciale, garantate cu ipoteci, au fost emise în acest an, fiind cea mai mică cifră înregistrată din anul 2011, potrivit Trepp.
Citeşte şi: Cele mai ieftine apartamente din România. Orașele unde au scăzut foarte mult prețurile la imobiliare
În plus, cele mai mari REIT-uri ipotecare au oprit împrumuturile către noi debitori, în prima jumătate a anului.
Un REIT este un trust de investiții imobiliare care achiziționează, deține și operează bunuri imobiliare comerciale ce generează venituri sau, în cazul REIT-urilor ipotecare, credite ipotecare comerciale. REIT-urile pot fi tranzacționate fie public, fie privat, în funcție de companie.
În general, întreaga piață a datoriilor imobiliare comerciale — inclusiv băncile, titlurile de valoare ipotecare comerciale și creditorii nebancari ș.a.m.d. — a crescut cu mai puțin de 1%, în T2 2023.
Citeşte şi: Începe prăbușirea pieței imobiliare? În ce orașe merită să cumperi o locuință, unde să mai aștepți?
Este un semnal de alarmă, pentru că e cea mai mică creștere trimestrială, din primul trimestru din anul 2014 încoace, a declarat Matthew Anderson, directorul general Trepp.
Cele mai mari victime au fost proprietarii de birouri, care au fost nevoiți să refinanțeze împrumuturile expirate la rate mult mai mari. Dar lipsa de finanțare infectează și alți debitori comerciali, cum ar fi cei pentru blocuri și depozite, care sunt favorizați de investitori, de ani de zile.
Recenta creștere a ratelor dobânzilor pe 10 ani "a speriat piața”, a declarat Michael Levy, directorul executiv Crow Holdings, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de apartamente și spații industriale din SUA.
„Răspunderea pieței de capital zdrobește pe toată lumea”, a spus Levy.
În căutare de bani
Multe fonduri private de gestionat datorii se luptă să strângă capital și își petrec o mare parte din timp lucrând cu debitorii existenți, care întâmpină dificultăți în refinanțarea împrumuturilor cu dobândă scăzută.
„Dacă sunteți un creditor alternativ și nu aveți capital nou, nu obțineți multe împrumuturi noi până când nu vedeți mai multe plăți”, a spus Richard Mack, CEO la Mack Real Estate Credit Strategies.
Bancherii și brokerii de credite ipotecare spun că condițiile nu sunt la fel de rele ca în timpul crizei financiare globale, când creditorii dispăruseră aproape complet, iar cumpărătorii s-au evaporat efectiv. Împrumuturile sunt încă disponibile astăzi, dar de la mai puțini jucători și la un preț mai mare.
Lichiditate disponibilă
„Există lichiditate disponibilă”, a spus James Muhlfeld , director general la Eastdil Secured. „Dar probabil că va fi mai scump, cu un efect de levier mai mic și cu un alt creditor”, a estimat Muhlfeld. Scăderea creditării se datorează parțial unei cereri în scădere pentru datorii de la potențialii investitori, care nu au interes să cumpere sau să dezvolte proprietăți, cu rate ale dobânzilor atât de ridicate.
Doar 89,2 miliarde de dolari în proprietăți comerciale din SUA au fost achiziționate în T3 2023, o scădere de 53% față de aceeași perioadă a anului trecut, potrivit furnizorului de date MSCI Real Assets.
Dar mulți creditori și-au pierdut și apetitul pentru încheierea de noi tranzacții. Acest lucru este valabil mai ales pentru băncile mici regionale, care s-au ferit de proprietatea comercială încă de la eșecurile Silicon Valley, Signature și First Republic Bank.
Credite neperformante
Multe bănci regionale se confruntă de asemenea cu o creștere a creditelor cu probleme. PNC Financial Group a informat luna aceasta că împrumuturile sale comerciale neperformante imobiliare au crescut la 723 de milioane de dolari, în T3, mai mult decât dublu, de la 350 de milioane de dolari, în T2.
„Presiunile pe care le anticipam în sectorul de birouri imobiliare comerciale au început să se materializeze”, a spus compania.
Scăderea creditelor pentru construcții a fost deosebit de severă. Dodge Construction Network, o firmă de date și analize, estimează că începerea construcției de proprietăți comerciale va scădea la 935 de milioane de metri pătrați, în acest an, ceea ce reprezintă o scădere cu 17%, față de anul trecut.
Acesta ar fi cel mai mare declin anual, din anul 2009 încoace, a spus Dodge.
Proiecte amânate
The Dream Las Vegas, un hotel și cazinou de 650 de milioane de dolari, care şi-a început construcţia anul trecut, se numără printre proiectele amânate sau modificate. Dezvoltatorul Shopoff Realty și-a oprit activitatea, la începutul acestui an, parțial din cauza unor probleme de finanțare, potrivit CEO-ului Bill Shopoff.
El lucrează la noi finanțări și a estimat că construcția va fi reluată la începutul anului viitor.
Mark Thigpen, șeful departamentului imobiliar global al firmei de avocatură King & Spalding, a declarat că, atunci când se uită pe fereastra biroului său de la etajul 17 al unui bloc de birouri din Charlotte, NC, vede „macarale peste tot”, lucrând la proiecte în curs de dezvoltare.
Dar, când se uită în jos, la biroul său, vede o listă cu 46 dintre proiectele sale comerciale din toată țara, care trebuiau să se termine sau să fie în curs de dezvoltare, până în T2 2024.
„Toți aceștia sunt în așteptare sau sunt excluși” din cauza provocărilor de finanțare, a spus el. „Nu există nici o piață care să fie izolată de asta”.
