Prețurile locuințelor în SUA, în octombrie 2022, au fost cu 38,1% mai mari decât erau la începutul pandemiei, în martie 2020, pe baza cifrelor oferite de Fortune.
Totuşi, acestea au început să scadă în noiembrie 2022, ajungând cu 2,4% sub vârful din iunie 2022, potrivit indicelui național al prețurilor caselor Case-Schiller.
Cădere a preţurilor la locuințe
Experții prevăd încă o scădere de 10%, până la 15% până în al doilea sau al treilea trimestru al anului acesta, potrivit mai multor surse.
De ce ne interesează ce se întâmplă cu piaţa imobiliară din SUA? Pentru că data trecută când aceasta a căzut, în timpul Crizei Subprimelor, tot mapamondul, inclusiv România, a fost afectat puternic.
Citeşte şi: Începe criza imobiliară în Europa? Prețul apartamentelor, prăbușire record în Germania şi Franţa
Atunci când bula imobiliară americană s-a spart, criza a trecut peste Atlantic şi a aterizat în Europa de Vest, prin efect de contagiune.
Când a ajuns la noi, a provocat doi ani de criză (2008-2009), formarea unui guvern interimar, apoi o coaliţie politică asemănătoare celei de acum, pentru un an, PDL - PSD.
Guvernul a făcut consolidare foscală, prin scăderea salariilor bugetare şi impozitarea pensiilor, apoi, finalmente, asta a dus la dispariţia unui partid politic, PDL, considerat responsabil pentru aceste corecţii dure.
Citeşte şi: Criza imobiliară lovește Europa: Specialiștii fac deja pariuri împotriva sectorului imobiliar
Revenind, acum, câțiva alți factori indică apropierea unei noi corecții a prețului caselor, conform GoBankingRates. Construcția de case din SUA a scăzut pentru a treia lună consecutiv, în noiembrie anul trecut.
Numărul de locuințe unifamiliale începute a scăzut cu 4,1%, în toamna trecută, potrivit unui raport al Departamentului de Comerț. În plus, cumpărătorul instituțional de locuințe YieldStreet a redus nivelul de cumpărare cu 90%, în timp ce Home Partners of America, deținut de Blackstone, și-a încetinit, de asemenea, achizițiile.
„Suntem aproape în pauză, în toate strategiile [de cumpărare a caselor]”, a declarat Tejas Joshi, de la Yieldstreet, pentru Fortune. În ciuda scăderii prețurilor la locuințe, oferta imobiliară rămâne relativ scăzută.
Citeşte şi: Începe prăbușirea pieței imobiliare? În ce orașe merită să cumperi o locuință, unde să mai aștepți?
După cum a declarat partenerul fondator al Macro Trends Advisors, Mitch Roschelle, pentru Fox Business, oferta de locuințe este încă relativ scăzută, cu o aprovizionare de 3,3 luni pe piață.
Incertitudinea cu privire la economie și o creștere a șomajului ar putea grăbi scăderea pieței imobiliare, creând cea mai mare corecție a locuințelor din epoca de după cel de-al Doilea Război Mondial.
Actuala corecție este deja a doua ca mărime, în economia de după cel de-al Doilea Război Mondial, după prăbușirea pieței imobiliare și criza creditelor ipotecare din anul 2008.
"Dăm înapoi"
Chiar și o scădere cu 20% a prețurilor locuințelor, până la finalul acestui an, nu ar aduce prețurile caselor înapoi, la nivelul lor de dinainte de pandemie.
„Ceea ce facem este că dăm înapoi, poate cel mult o treime sau un sfert din câștigurile pe care le-am realizat”, a spus Roschelle, adăugând: „Dar asta nu ajută pe cineva care tocmai și-a cumpărat o casă în vârful [de preţ al] pieței și acum are o proprietate care a pierdut 10%”.
Acești cumpărători pot fi blocați acolo unde sunt, pentru moment. Alternativ, ei pot lua în considerare închirierea proprietății sau renovarea, care va crește valoarea casei lor, înainte de vânzare.
Piaţa din România
Există diferenţe considerabile între piaţa imobiliară a rezidenţialelor din România şi cea din SUA. Peste Atlantic, toate rezidenţialele, adică locuinţele sau casele, sunt trecute într-un registru informatizat unic.
O locuinţă sau o casă nu poate să fie vândută de mai multe agenţii imobiliare. Proprietarul semnează un contract cu agentul său, care vorbeşte în numele firmei unde lucrează. În România, orice proprietate poate fi simultan vândută de cinci agenţii. Fiecare dintre acestea are obiceiul să simuleze că nu vinde o proprietate, ci mai multe.
Preţul este diferit, pe diverse medii, în funcţie de cum vrea agenţia să tragă-n sus comisionul. Descrierea locuinţei este şi ea diferită. Pozele diferă şi ele, special pentru a da impresia că este vorba despre proprietăţi distincte.
Simulare
Mai multe firme se luptă şi pe vânzător, şi pe cumpărător, trăgând comision din ambele părţi şi simulând o mulţime de alte lucruri.
Toate aceste elemente diferite generează un tip aparte de stabilitate a pieţei, printr-o simulare a faptului că pe piaţă oferta este mai mare decât în realitate, producând distorsiuni, o imagine falsă şi o impresie eronată a proprietarilor de locuinţe asupra valorii acestora.
Unul dintre efectele cele mai perverse este că, în timp ce la Criza Subprimelor, în 2008, în SUA, fondul imobiliar "murdar" de la creditele neperformante a fost efectiv distrus fizic şi în loc s-a construit altceva, la noi, de peste 30 de ani, ne vindem între noi cam aceleaşi locuinţe, din vechile blocuri comuniste.
În acest timp, pe o piaţă saturată cu vechiul fond imobiliar, dezvoltatorii construiesc foarte puţin, faţă de cât ar trebui să construiască. Asta duce la o foarte mare rezistenţă sistemică a preţurilor.
Seisme de piaţă
Ca să nu mai vorbim că, în timp ce în SUA, în anii 2008-2009, băncile au scos la vânzare proprietăţile la 1 dolar, la noi, băncile au executat datornicii şi au avut şi mai au şi acum portofolii semnificative de locuinţe executate, pentru care organizează ritmic licitaţii, la care preţurile se învârtesc la cotaţiile pieţei.
Aceasta înseamnă că este foarte greu să apară seisme puternice de piaţă. În anii 2008-2009, preţul unui apartament din Cartierul Pantelimon al Bucureştiului a scăzut de la 80.000 de euro, înainte de criză, la 40.000 - 50.000 de euro, iar acum a crescut din nou, între 65.000 şi peste 80.000 de euro, în parte datorită proliferării amenajării termice.
Iar dacă, totuşi, va apărea o plonjare dramatică a preţurilor, cel care vrea să cumpere şi aşteaptă un astfel de moment trebuie să fie foarte atent ce îşi doreşte: s-ar putea ca în acel moment puterea lui de cumpărare să fi scăzut pe măsură şi să nu mai aibă banii necesari pentru achiziţia mult-visată.
