Aşa cum s-a constatat şi la cel mai mare seism imobiliar precedent, provocat de criza din SUA, românii au cu totul alte păreri despre piaţa locuinţelor decât cele ale profesioniştilor.
Ce se întâmplă cu preţurile locuinţelor din România
Cam jumătate dintre analiștii financiari estimează că prețurile proprietăților rezidențiale din orașe vor scădea în următoarele 12 luni.
81% consideră ca prețurile actuale sunt supraevaluate. Deci: experţii spun una, dar românul fără pregătire de specialitate are altă părere.
Citeşte şi: Cresc ratele. FMI avertizează asupra corecțiilor dezordonate la prețurile locuințelor, în Europa
În opt din cele zece orașe monitorizate de un site de imobiliare, conform Digi24, prețurile locuințelor au crescut în martie, comparativ cu luna februarie.
Aici însă vorbim despre rezidenţialele noi, care sunt influenţate la preţ de al doilea factor de intrare.
În Cluj, metrul pătrat de construcție s-a scumpit cu 21 de euro și se apropia în martie de pragul psihologic de 2.500 de euro.
La un apartament de 60 mp, scumpirea înseamnă aproape 1.300 de euro, adică peste 6.000 de lei.
Citeşte şi: În ciuda frământărilor globale, investițiile imobiliare au explodat cu 73%, în România, în 2023
Factorul de blocaj este dat de contradicţia aceasta dintre creşterea de preţ, determinată de creşterile de preţuri la materialele de construcţie şi la preţurile crescute la tot grupul de tarife asociate, combinat cu scăderea puterii de cumpărare a potenţialilor clienţi.
La care adăugăm tendinţa proprietarilor de rezidenţiale mai noi, deja finalizate, sau mai vechi de a ţine la preţ pe cât posibil, ori de a le scădea cât mai puţin cu putinţă.
Cresc pretenţiile, cresc prețurile
Pe de altă parte, dezvoltatorii imobiliari văd la potenţialii clienţi o creştere a peretenţiilor şi reacţionează.
În București, Craiova, Constanța și Timișoara, imobiliarele s-au scumpit, pentru că dezvoltatorii sunt nevoiți să crească preţurile, datorită facilităților noi din noile proiecte.
Vor fi mai multe spații verzi, locuri de joacă pentru copii, acces securizat cu barieră, care implică toate costuri suplimentare.
Aşa că, precum era de aşteptat, în primele trei luni ale anului, vânzările de apartamente și case au scăzut la nivel național cu peste 23%, față de aceeași perioadă a anului trecut.
Românii țin prea mult la casele lor
Primul factor de intrare este supraestimarea permanentă a valorii locuinţei tipice, în funcţie de ceea ce crede micul proprietar de locuinţă despre aceasta.
El o vede, chiar dacă blocul e din 1978, cu geamurile noi termopan frumoase, dată cu decorativă nouă, pe exteriorul blocului, izolată termic şi ţine la preţ, dintr-un sentiment care nu are nici o legătură cu realitatea.
Un exemplu emblematic este ce s-a întâmplat în 2012. În Statele Unite, aceasta dusese valoarea proprietăţilor construite pe credite toxice de sute de mii de dolari la 1 dolar.
Blocaje
La noi, fiecare proprietar de locuinţă care dorea să o vândă a ţinut cât de mult a putut la preţ, astfel încât să obţină cât mai mult la o eventuală vânzare.
Pentru că nu existau decât foarte puţini cumpărători, piaţa rezidenţialelor efectiv s-a blocat. La venirea la putere a premierului Victor Ponta, în mai 2012, un sentiment nejustificat de optimism a cuprins piaţa.
Sentimentul acesta al unei pieţe este determinat de rezultanta sentimentelor actanţilor pieţei. Actanţii subieţei rezidenţialelor sunt neprofesionişti care nu înţeleg cum funcţionează cererea şi oferta.
În România, singura piaţă imobiliară care funcţionează normal este cea a spaţiilor comerciale (logistice şi de birouri), unde funcţionează cererea şi oferta.
"O să o ducem bine, mărim preţurile"
În mai 2012, acum exact 11 ani, un optimism nejustificat i-a cuprins pe actanţii - persoane fizice ai pieţei rezidenţialelor.
În lunile care au urmat, preţurile locuinţelor au crescut cu mii de euro, după ce în anii de criză scăzuseră cu numai 40% sau 50%, repetăm, în condiţiile în care în SUA existau locuinţe care, aşa cum am explicat, ajunseseră la 1$.
Nejustificat
După mărirea preţurilor, dintr-un optimism nejustificat (care ar fi trebuit să ducă la încetinirea vânzărilor), au crescut şi cumpărările, pe preţurile mărite (tot din acelaşi optimism nejustificat).
Acum, când în Europa se anunţă fluctuaţii de preţuri şi eventuale scăderi importante, din cauza eventualelor nervozităţi tipice perioadelor de criză, la noi lucrurile se vor prezenta mult atenuat.
Vor fi creşteri şi scăderi, dar acestea vor fi de ordinul procentelor sau fracţiunilor de procent, iar dacă, Doamne fereşte, în Occident vor fi crahuri imobiliare, la noi acestea se vor reflecta prin scăderi incomparabil mai puţin spectaculoase.
Să nu ne bucurăm
Românul este foarte conservator şi piaţa rezidenţialelor e ca el. Numai un default cu ţara, puţin probabil, ar putea duce la scăderi dramatice de preţuri.
Cei care vor însă să cumpere atunci şi aşteaptă momentul unei speculaţii de preţ să nu se bucure: într-un astfel de moment, şi forţa lor de cumpărare va scădea mult, în funcţie de cum şi-au făcut plasamentele, adică dacă acestea se vor deprecia ori devaloriza sau nu.
Dacă au aşa ceva. Mai trebuie să ţinem cont şi că orice fenomen de tip "lebădă neagră" - un mare cutremur de exemplu - poate schimba complet aceste predicţii subiective.
