Garsonierele, apartamentele, casele, mai scumpe cu mii de euro, de la 1 ianuarie. Să cumperi în 2024? Piaţa imobiliară poate să fie stabilă, dar există semnale că ne apropiem de o criză bugetară, care va influenţa nu numai această piaţă, ci economia românească, în general.
Conform indicelui imobiliar VDI, în zona Gării Basarab, un apartament cu două camere costă acum 75.000 €, unul de trei camere este 115.000 de euro, cel de patru camere sare la 549.000 €, ceea ce, evident, este un preţ care îl face foarte greu vandabil.
Garsonierele, apartamentele, casele, mai scumpe cu mii de euro, de la 1 ianuarie
Să adăugăm în plus, la preţul tipic zonei, o garsonieră confort I, cu 60.000 €, preţ mediu. Creşterea TVA pentru tranzacţiile imobiliare cu 4% va însemna o apreciere a preţurilor. Poate că ni se pare că 4% este puţin, dar să luăm exemplul zonei Basarab. Pur calcul matematic (dar poate fi afectat de imponderabilele pieţei reale):
garsonieră: 60.000 x 4% = 2.400 € în plus
2 camere: 75.000 x 4% = 3.000 € în plus
3 camere: 115.000 x 4% = 4.600 € în plus
4 camere: 549.000 x 4% = 21.960 € în plus
Există clienţi potenţiali pentru care astfel de măriri de câteva mii de euro dau interzis la cumpărare. Pur şi simplu, aşa cum, la ultima criză, din 2009, o marjă de 2% i-a dus pe unii în faliment personal, acum, una de 4% îi poate duce pe alţii în incapacitatea de a mai face o achiziţie: nu au aceşti bani.
Citeşte şi: Criză în imobiliare. 70% dintre dezvoltatori nu mai reuşesc să vândă locuinţele nou-construite
Estimarea este că o asemenea creştere, din cauza măririi TVA cu 4%, combinată cu scumpirea creditului, va duce la blocarea şi mai accentuată a subpieţei apartamentelor vechi, apoi la o coborâre mai serioasă a preţurilor, pentru că un procent semnificativ dintre proprietarii acestora va dori totuşi să vândă.
Ne-am referit la subpiaţa apartamentelor vechi, mai conservatoare, care ţine sus preţul, în timp ce cea a rezidenţialelor noi deja dă semne că scade preţurile.
Astfel, la garsoniere – dacă vom continua exemplul cu zona Basarab, preţul poate scădea sub 50.000 de euro, la 2 camere, preţurile ar putea scădea sub 60.000 de euro, la 3 camere sub 100.000 de euro, iar la 4 camere ar putea să plonjeze, după tendinţa din regiunile mai proletare ale Capitalei, unde, aşa cum vom vedea, sunt cazuri în care acest locuinţe sunt chiar mai ieftine decât cele mai mici.
Nu luăm în calcul scenariul catastrofic al unui crah total, pentru că este foarte puţin probabil că acesta se va şi produce, iar dacă acest lucru totuşi se va întâmpla celor care aşteaptă un astfel de moment le dăm o veste proastă: nici plasamentele lor nu vor mai avea aceeaşi valoare de piaţă pe care o au acum. Deci, nu vor putea să iasă la achiziţii, cum poate că-şi planifică acum.
Citeşte şi: Semne de criză pe piața imobiliară. Împrumuturi, reduse sever, creditele neperfomante au crescut
Să privim lucrurile din punctul de vedere a trei indici imobiliari: IMO, ANEVAR şi VDI. IMO este indicele imobiliar al website-ului Imobiliare.ro. ANEVAR este Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, care are propriul ei indice, iar VDI este un portal de imobiliare, ca şi Imobiliare.ro, cu propriul set de indici imobiliari.
Este interesant să analizăm lucrurile prin cei trei indici, pentru că ei scanează piaţa imobiliarelor pornind de la diferite criterii de analiză, din diferite puncte de vedere.
Din ianuarie 2014, indicele IMO al preţului apartamentelor vândute în Bucureşti a crescut aproape încontinuu, cu câteva mici scăderi, de la 960 de euro pe metrul pătrat (€/m2), în ianuarie 2014, până la 1.593 €/m2, în octombrie 2023.
Citeşte şi: Cât de supraevaluate sunt apartamentele și casele? Cum vor evolua prețurile la imobiliare în 2024?
Evoluţia este pozitivă şi raportată la luna septembrie 2023 (adică lună la lună: +0,5%), şi raportată la luna octombrie 2022 (adică an la an: 0,6%).
În general, pieţele unde sentimentul este indus de profesionişti sunt mai pesimiste decât cele în care predomină amatorii, în situaţii de criză, ca acum.
Dezvoltatorii de apartamente noi au scăzut preţurile, faţă de maximul lunii iulie a anului 2022 (1.593 €/m2), până la 1547 €/m2, în iulie anul acesta, iar în octombrie au ajuns la 1544 €/m2. Scăderea este de 3,5%, adică de 60 €/m2, lună la lună, faţă de septembrie, şi de 8,7%, adică de 160 €/m2, an la an.
Curba crescătoare a preţului pe metrul pătrat, la apartamentele vechi, a fost de nestăvilit, de la 862 €/m2, în decembrie 2013, până la 1.581 €/m2, în octombrie anul acesta. Aproape dublu. Creşterile sunt de 12 (lună la lună), respectiv 31 de €/m2 (an la an).
Clujul a fost sus, acum a căzut
Indicele ANEVAR oferă evoluţia preţurilor în cele mai mari şase oraşe ale ţării. Maxima a fost în Cluj, în trimestrul al treilea al anului 2021, dar acum preţul a scăzut mult şi creşterea e negativă.
Bucureştiul a fost pe mediană, în timp ce Timişoara pare să fi stat cel mai prost. Împreună cu Iaşiul şi Braşovul, toate cele şase oraşe par să fie acum, la final de an, undeva pe mediană, cu Timişoara şi Cluj în scădere.
Unde sunt acum preţurile? Să luăm de exemplu Bucureştiul, care, în topul celor şase oraşe, prezentat mai sus, pare a fi cel mai puţin predispus la raliuri între valorile maxime şi valorile minime atinse anterior.
Bucureştiul are preţurile spre maxim
Conform indicelui VDI, în zona Basarab, aşa cum am explicat deja, un apartament cu două camere e la o medie de 75.000 de euro, unul de trei camere este la 115.000 de euro, iar unul de patru camere sare la fantasticul preţ de 549.000 de euro.
Preţul mediu al apartamentelor de vânzare din zona Decebal este de 133.000 de euro (2 camere), 195.000 de euro (3 camere) şi 213.000 de euro (4 camere). Se observă creşterea minoră de 18.000 de euro, de la 3 la 4 camere.
Mult mai scăzute sunt preţurile din zona Turnu Măgurele: 53.000 de euro, la 2 camere, 90.000 de euro, la 3, şi 74.000 de euro, la 4 camere.
De obicei, în zonele periferice, preţurile la apartamentele mai mari, de patru camere, scad, pentru că regiile mai mari (întreţinerea, apa, încălzirea, curentul etc.) le fac mai greu vandabile.
Ce se va întâmpla anul viitor?
În a doua parte a anului acesta, rezidenţialele noi au început să scadă. Motivul: dezvoltatorii construiesc ca să vândă, nu pot aştepta ani în şir momentul potrivit, staţionând la vânzare pe preţul maximal, ca particularii.
Costul creditării, din cauza apariţiei OUG 90 (măsurile fiscale) şi a celorlalţi factori, a indus dezvoltatorilor un pesimism, care i-a făcut să ieftinească cu câteva procente. Deocamdată.
Probabil că este de aşteptat ca trendul acesta, de ieftinire cu câteva procente, anul viitor, să continue. Alte evoluţii din afara pieţei (de genul unei crize fiscal-bugetare - care poate avea loc, pe fondul riscului de neplată la pensii, în a doua parte a anului) pot duce la o scădere şi mai accentuată a preţurilor.
Rezilienţă pe preţul sus
Pe de altă parte, proprietarii de locuinţe vechi nu le deţin pentru a le vinde şi pot aştepta mult, preţurile de aici fiind mult mai rezistente la factorii de criză.
În corecţia severă generată de Criza Subprimelor din SUA şi de criza politică internă acută, valoarea locuinţelor a scăzut în România uneori până la jumătate, dar postcriză a început să urce din nou susţinut, ajungând la maximul de acum.
Dacă seismele geopolitice vor continua, este posibil ca preţurile să scadă mult şi acum. Mai mult la rezidenţialele noi, unde “aventurierii” subpieţei pot ajunge chiar în faliment, mai puţin la locuinţele din blocurile vechi.
