Investiţie imobiliară. Câte mii de euro ai profit pe an, de la un apartament de 100.000 €? Bunurile imobiliare se apreciază ritmic, atunci când pieţele prosperă. Inclusiv acum se întâmplă asta.
Au fost voci care au spus, după Criza Subprimelor, că perioada în care făceai o investiţie imobiliară ca să obţii bani mulţi, de soi, a trecut şi că acum profiturile pe care le obţii sunt mici şi nu merită.
Investiţie imobiliară. Câte mii de euro ai profit pe an, după un apartament de 100.000 €?
Dar lucrurile stau puţin altfel şi calculele demonstrează asta cu prisosinţă. Merită să faci investiţii în imobiliare (apartamente, case), dar trebuie să le faci cu cap.
Fenomenul închirierii de pe o zi pe alta a apartamentelor, de exemplu prin platforma Booking.com, duce la un trend: se cumpără ca investiţie foarte multe apartamente de două camere.
Sunt clienţii care le contractează, stau o zi - două, după ce au plătit, apoi pleacă. Intrarea în locuinţă se face cu un sistem pe bază de yală cu cifru. Codul PIN al yalei îl primeşti după ce ai contractat, pe telefon.
Citeşte şi: Interlopii, cei mai penali investitori în imobiliare. Clanurile care construiesc cartiere
Plata este securizată, simplă, sigură, rapidă. Te duci de exemplu la Electric Castle. Îţi închirieri prin Booking.com, împreună cu prietenii, o locuinţă de 2 camere, în Floreşti. Vii, stai, pleci.
De partea acealaltă, investitorii însă îşi fac calcule de rentabilitate, pentru că, din punctul lor de vedere, important este randamentul investiţiei. Adică: bagi nişte bani, inclusiv pe cei de după cumpărarea apartamentului, apoi pui la lucru activul.
Se pune atunci întrebarea: în cât timp îţi recuperezi investiţia asta? Pe care trebuie să o faci acolo unde există piaţă. Situaţiile festivaliere sunt în bun prilej.
Investiţie imobiliară. Câte mii de euro ai profit pe an, după un apartament de 100.000 €? - Foto: Profimedia Images (imagine cu caracter ilustrativ)
Oraşele vizate pentru astfel de investiţii sunt Bucureşti, Cluj, Sibiu, braşov etc , unde au loc astfel de evenimente, dar de la o vreme ele s-au diversificat.
Brezoi este anual subiectul unui eveniment de bluess-rock, numit "Brezoiul Lumii". La fel, Câmpulung Muscel şi multe alte oraşe mai puţin mari, din toată ţara, ale căror municipalităţi au descoperit această oportunitate, care le face mai atractive.
Citeşte şi: Ce firmă se lansează în afaceri cu imobiliare. Înainte producea încălţăminte
Să trecem acum la calcule. Cea mai facilă metodă de calcul a randamentului unei proprietăți – însă nu neapărat și cea mai realistă – este prin raportarea chiriei brute anuale, ca procent din prețul de achiziție.
În exemplul dat, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%. O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net.
Pentru aceasta, se pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau de renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a investiției de 95.000 de euro.
6.200 de euro net, anual
Apoi, se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a proprietății: 7.800 de euro pe an, la încărcare maximă. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și cel de neîncasare.
Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Evident, mai sunt şi cele neprevăzute, ca de exemplu chiriaşii care-şi lasă pe pereţi urmele tălpilor încălţărilor sau strică ceva, ori provoacă o inundaţie.
Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se va ridica la final de an la 6.200 de euro, sumă care, raportată la 95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%, conform imobiliare.ro.
