Andreea Comșa, fondator al companiei Premier Estate Management, a explicat la Newsweek Live ce se întâmplă în acest moment cu piața imobiliară din România și care sunt tendințele pentru următoarea perioadă.
Cu toții am trecut prin mai multe crize succesive: a fost mai întâi criza Covid, a fost apoi criza energetică, războiul din Ucraina și, mai nou, cutremurul din Turcia. Toate au avut impact direct asupra vieții noastre și, implicit, asupra domeniului imobiliar.
"Asistăm la mai multe paradoxuri: pe de o parte citim anumite articole și vedem că cei de la ANCPI (n.red.- Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară) raportează creșteri de vânzări de la un an la altul, iar pe de altă parte, vedem că sunt dezvoltatori care nu mai prea vând apartamente, care încep să facă discounturi și încep să facă promoții", este de părere Andreea Comșa.
Comparație cu criza din 2008
Evoluția economiei mondiale, dar și falimentul unor bănci din SUA au făcut ca mulți dintre noi să se gândească șa criza din 2008.
"Trăim niște vremuri tranzitorii, încă nu se știe încotro ne ducem. Mai vin și veștile cu băncile din Statele Unite și se consolidează starea de blocaj și de panică, care oricum era deja creată de ceva timp.
Probabil că toată această stare de fapt a lucrurilor va duce la un moment dat la o scădere oficială a prețurilor și la o diminuare a vânzărilor pe anumite segmente de piață. Mulți dintre cei care văd ce se întâmplă cred că ne apropiem cumva de criza din 2008.
Dar, lucrând cu dezvoltatorii, văzând și modul în care băncile finanțează, văzând și prețurile, există argumente matematice care arată că nu sunt așa de multe similitudini cu ce s-a întâmplat în 2008.
În primul rând, în 2008, în piața imobiliară era foarte multă speculă, ceea ce nu mai este valabil acum.
Singura speculă care s-a făcut în perioada recentă s-a raportat doar la cei care cumpărau apartamente pe plan, la un preț mai bun, dacă ne referim la piața rezidențială.
Dacă luau mai multe apartamente, poate luau și un discount și așteptau momentul de final al proiectului pentru a vinde sau cesiona acele antecontracte la un preț mai mare. Practic, doar speculau faptul că un proiect ajunge la maturitate și implicit are un preț mai mare", a explicat Andreea Comșa, fondator al companiei Premier Estate Management.
Prețul mediu pe metrul pătrat în București este acum de 1750 de euro/mp, față de 2400 euro/mp în 2008.
"Vorbim de o diferență foarte mare, chiar dacă, într-adevăr, prețurile au crescut semnificativ de la un an la altul.
Mai putem lua în calcul acel affordability index (n.red: indicele de accesibilitate de a cumpăra un apartament): noi acum în România suntem undeva la 7,7 - 8 ani de zile, în medie pentru salariul pe care trebuie să îl primești astfel încât să poți să îți cumperi un apartament de două camere. Salariile au crescut și la noi, nu mai sunt ca în 2008.
Deci vorbim de un echilibru mai bun al lucrurilor, nu vorbim de o speculă, nu mai vorbim de credite date pe ochi frumoși. Și nici dezvoltatorilor nu li se mai dau ușor împrumuturi, pentru că, înainte aceștia luau finanțări de câte 30, 40, 50 de milioane de euro", a arătat exepertul imobiliar.
Cum a influențat războiul din Ucraina piața imobiliară
Războiul din Ucraina a avut un impact psihologic care a afectat piața imobiliară în sens invers în comparație cu criza COVID 19.
"La început a fost așa un șoc, pentru că mulți vroiau să cumpere apartamente sau să se mute în alte țări. Aici fac o paranteză: în anii de pandemie, majoritatea românilor care voiau să mai fac o investiție cumpărau la noi în țară, la mare sau la munte.
Erau atât de temători de efectele virusului care părea că nu se mai termină niciodată, încât voiau ca achizițiile lor pentru o casă de vacanță să fie în țară, să nu mai fie dependenți de a sta în casă. Asta și în condițiile în care multă vreme nu s-a putut călători deloc.
A venit războiul și s a produs efectul invers, și anume să investească în afara țării, în Spania, în Grecia sau chiar mai departe ca să existe un plan B.
Primul impact a fost cel psihologic. Dar a urmat și al doilea impact, cel al costurilor materialelor de construcții, pentru că o mare parte din materialele de bază proveneau din Ucraina.
Da, e adevărat, costurile materialelor de construcție oricum erau deja pe un trend ascendent, din simplul fapt că era o cerere foarte mare. La un moment dat nu mai găsea fier înainte să înceapă războiul.
Era o bătaie să cumperi fier și trebuia rezervat cu mult timp înainte. Dar odată ce a apărut și acest factor legat de război, a crescut și mai mult teama că nu exista acces la la materialele de construcții care veneau din Ucraina. Cu toate acestea, nu au crescut mult mai mult prețurile de când a început războiul", a spus Andreea Comșa
Efectul cutremurului din Turcia
Un alt efect, chiar mai direct, a avut si cutremurul devastator din Turcia din luna februarie.
"Cutremurul din Turcia a redeschis subiectul clădirilor prost construite. Până acum am văzut foarte puțini oameni care locuiau la etaje superioare care să vrea să se mut ela etaje inferioare. În schimb am văzut atenție sporită pentru legislație, multe întrebări către constructori, către ingineri.
Noi avem o legislație foarte bună astfel încât dacă cineva construiește astăzi conform normelor în vigoare nu ar trebui să ne expunem la riscuri.
Dar avem acest fond de locuințe vechi. Și studiile arată că undeva la 4,5 milioane de locuințe au expirată garanția pentru structura de rezistență și vreo nouă milioane din aproximativ 9 milioane.
Legea spune că sunt 50 de ani de garanție pentru structura de rezistență. Avem undeva la 4,5 milioane de locuințe la care această granție este expirată. Asta nu înseamnă neapărat că au un risc foarte mare, dar trebuie expertizate din acest punct de vedere", a explicat Andreea Comșa.
Tendințe pentru perioada următoare
Perioada următoare pare a fi influențată, în principal, de dobânzile percepute de bănci. Din acest motiv, nici dezvoltatorii nu sunt foarte deciși să se apuc să construiască.
"Eu cred că anul viitor, în 2024, dacă ne uităm la 2023, o să vedem mai puține locuințe începute, nu neapărat livrate, pentru că întotdeauna cele livrate sunt din urmă cam cu doi trei ani.
De exemplu, anul trecut au fost livrate 22.000 de locuințe. Anul acesta se estimează undeva la 19.000 în București-Ilfov, mă refer locuințe noi.
Dar s ar putea să vedem mai puține proiecte începute, deși sunt anumite zone foarte fierbinți care doar așteaptă autorizațiile cum e zona Fabrica de Glucoză între lac și Fabrica de Glucoză.
O să vedem un nou pol de dezvoltare care ar trebui ca în următorii cinci ani să însumeze circa 5.000 de apartamente doar în zona respectivă, deci sunt anumiți poli care urmează să explodeze de-a dreptul. Dar nu se poate ști exact când. Adică poate în anul acesta, poate peste un an, depinde de dezvoltatori.
Atâta timp cât piața nu e predictibilă e greu să lansezi proiecte de sute de apartamente și băncile să te finanțeze. Băncile dau finanțare dezvoltatorilor, celor care sunt mari și au istoric și nu prezintă riscuri, dar pe alții au ănceput să-i mai amâne", susține Andreea Comșa.
Cursuri pentru dezvoltatori și agenți imobiliari
În România oricine poate deveni agent imobiliar în lipsa unor reglementări specifice, însă există inițiativa organizării unor cursuri în acest domeniu.
"Da, o să lansez un master class de proiecte rezidențiale, pentru că noi, ca agenție, ne-am ocupat de aproape 14 ani de proiecte rezidențiale. În tot acest timp am dezvoltat o rețetă bazată pe experiența noastră.
Am configurat un master class ca să le arătăm tuturor care este rețeta unui proiect de succes și să-i putem ajuta chiar de a doua zi.
În domeniul nostru este clar că avem nevoie de educație. Sunt foarte mulți agenți atât de serioși, de implicați, dar din păcate, există și mulți neserioși și care au lăsat o impresie foarte proastă clienților când au căutat să închirieze sau să cumpere.
Există câteva organizații din domeniul nostru din domeniul imobiliar, care au lucrat la o lege Legea agentului imobiliar, care din păcate, a primit aviz negativ până acum. Nu știu exact de ce, poate niște lucruri tehnice", a spus Andreea Comșa.
