A deveni proprietar a fost rareori mai dificil decât acum, pentru cei care cumpără pentru prima dată o casă. Dar o piață de locuințe strâmtorată nu se dovedește a fi o bucurie nici chiar pentru proprietari.
Între indicele costului de cumpărare a unei locuințe, față de închirierea uneia, este cel mai mare hiatus cu putinţă, cel puțin din anul 1996.
Cel mai rău moment pentru a cumpăra o casă
Plata medie lunară a unui nou credit ipotecar este cu 52% mai mare decât chiria medie a unui apartament din Statele Unite, conform unei analize CB Richard Ellis (CBRE).
Ultima dată când s-a înregistrat un raport de acest tip şi cam acelaşi ordin de mărime a fost înainte de prăbușirea imobiliară din anul 2008. Chiar și atunci, vârful a fost de 33%, în al doilea trimestru al anului 2006, nu de 52%.
În teorie, costurile de cumpărare și de închiriere ale caselor ar trebui să fie aproximativ egale, potrivit lui Matt Vance, șeful cercetării multifamiliale la CBRE.
Citeşte şi: Un miliardar avertizează asupra crizei pieței imobiliare. Vom avea o corecție iminentă a prețurilor
Deși proprietarii beneficiază atunci când prețurile caselor cresc, ei investesc de asemenea mai mulți bani în casele lor, decât chiriașii, pentru lucruri precum reparații și recondiționări.
Din anul 1996 până la mijlocul anului 2003, costul mediu de cumpărare sau închiriere a unei locuinţe, în Statele Unite, a fost într-adevăr mai mult sau mai puțin echilibrat, conform The Wall Street Journal.
După criza financiară globală totuși ratele scăzute ale dobânzilor și explozie a ofertelor la locuințe au însemnat că în anii 2010 era cu 12% mai ieftin să cumperi o casă, decât să închiriezi una.
Citeşte şi: Criză în imobiliare. Chinezii de la Evergrande au probleme în a evita colapsul financiar
Prima de proprietate mare din prezent reflectă creșterea costului datoriilor, deoarece ratele la un credit ipotecar pe 30 de ani ajung la 8%, precum și prețurile ridicate ale caselor, deoarece blocajele pandemice au crescut valoarea spațiului intern.
O persoană care ia astăzi un credit ipotecar pe 30 de ani, pentru o casă de 430.000 de dolari, cu un avans de 10%, ar cheltui lunar aproximativ 3.200 de dolari.
Este cu 60% mai mult decât dacă ar fi cumpărat aceeași casă, în urmă cu trei ani. Chiriile au crescut cu 22% mai puțin în aceeași perioadă, deși acest lucru a fost încă moderat, înaintea inflației mai extinse din SUA.
Există cerere
Creșterea prețurilor la locuințe îngreunează chiriașii să strângă un avans de 10%, cu atât mai puțin să-și permită costurile ipotecare, aflate în spirală crescătoare.
„Există o cerere serioasă pentru locuințe, cu o grămadă de cumpărători la prima proprietate, care așteaptă să lucreze pentru ei bancabilitate”, spune Odeta Kushi, economist șef-adjunct al First American Financial Corporation.
O prăbușire a prețurilor ar restabili echilibrul pieței, dar pare puțin probabil să nu existe o recesiune majoră. Cei care și-au cumpărat proprietățile când ratele erau scăzute s-au blocat la finanțarea ieftină.
Însă această prbuşire ar afecta major România, prin efect de contagiune. Efectul acesta de contagiune se va combina cu efectul negativ al măsurilor fiscale ale Cabinetului Ciolacu.
Costuri suplimentare
Cam 80% dintre creditele ipotecare restante din SUA au o rată a dobânzii sub 5%. Acest lucru oferă proprietarilor de case un stimulent să nu vândă.
Pe hârtie, acești proprietari ar putea părea să beneficieze de situația actuală, dar și ei se confruntă cu costuri suplimentare. Nu se pot muta cu ușurință, iar reducerea personalului, pentru a profita de prețurile-record ale caselor, ar putea să nu se concretizeze, având în vedere ratele ipotecare mai mari.
Proprietarii ar putea în mod normal să mărească chiriile. Dar oferta de case de închiriat nu este la fel de redusă ca dimensiuni, cu un exces de apartamente nou-construite, care descurajează creșterea chiriilor.
Citeşte şi: VIDEO Cum sunt lovite turismul și imobiliarele de ordonanța lui Ciolacu care schimbă Codul Fiscal
Cererea din partea chiriașilor este de asemenea mai slabă decât a fost în timpul pandemiei, deoarece majoritatea celor care plănuiau să se mute au făcut-o deja în ultimii doi ani.
Fannie Mae, una dintre entităţile de stat americane dedicate ipotecilor, consideră că ratele de neocupare în clădirile multifamiliale din SUA vor ajunge la 6,25%, în 2024, peste media pe 15 ani de 5,8%.
(Ironia face că Fanny Mae, ca şi Freddie Mac, cealaltă entitate de aceeaşi factură, au fost în faliment, în anul 2008.
Acest lucru va afecta investitorii instituționali, care au investit miliarde de dolari în proprietățile închiriate în SUA, în ultimii ani.
Stocurile de apartamente sunt de asemenea sub performanță. Într-o piață imobiliară disfuncțională, cum este acum cea din SUA, poate doar chiriașii pe viață obțin ceea ce își doresc.
