O mare criză imobiliară se prefigurează la orizon, de data aceasta în domeniul imobilelor destinate închirieirlor pentru spații comerciale.
Cum știm, dacă SUA cade, unde de șoc poate ajunge în România.
Între rate mai mari ale dobânzilor și revenirea lentă a lucrătorilor la birouri, sectorul imobiliar comercial se confruntă cu o scădere dureroasă. Există şi un scenariu de coşmar.
Acest scenariu de coşmar este plauzibil şi de data aceasta el este diferit de cele de până acum.
Scenariu de coşmar pentru imobiliarele comerciale
„Am avut o schimbare, poate o schimbare permanentă, în utilizarea spațiului comercial”, a spus Andrew Metrick, de la Yale School of Management. Datele arată că aproximativ puţin mai mult de jumătate din oameni mai vin la birouri, dintre cei ce o făceau, înainte de pandemie.
„Nu avem cum să menținem aceeași cantitate de imobile comerciale, dacă aceasta rămâne cum este acum”, a explicat el, adăugând că estimările arată că evaluările de preţ ale clădirilor de birouri scad cu aproximativ 30%.
În comparație cu creditele ipotecare pentru locuințe, împrumuturile comerciale au o durată mult mai scurtă și, de obicei, se termină cu o plată exagerată, pentru valoarea rămasă de plată a proprietății.
Citeşte şi: Un miliardar avertizează asupra crizei pieței imobiliare. Vom avea o corecție iminentă a prețurilor
Puțini proprietari își permit să plătească întreaga valoare, așa că refinanțarea este norma. În următorii patru ani, aproximativ două treimi dintre imobilele de birouri comerciale vor trebui refinanțate. Când evaluările mai mici întâlnesc rate ale dobânzilor semnificativ mai mari, „matematica nu va mai funcționa”, a avertizat Metrick, conform yale.edu. Vor fi pierderi peste tot.
„Va fi foarte dificil să obțineți împrumuturi de la instituțiile care acordă de obicei aceste împrumuturi. Aceasta este concluzia”, a declarat Metrick, profesor de Finanțe și Management "Janet L. Yellen" și director al Programului Yale pentru Stabilitate Financiară, într-o discuție de la Conferința Asociației Alumni Real Estate din Yale. ("Alumni" înseamnă absolvent de studii de o anumită specialitate, în cazul acesta business management).
Unul dintre motivele pentru care va fi atât de dificil este prăbușirea Băncii Silicon Valley, la începutul anului acesta. În timp ce SVB era o bancă axată pe consumatori, creșterea rapidă a ratelor dobânzilor, care a fost o parte-cheie a eșecului său, a indus stres și la alte bănci mai mici.
Citeşte şi: Piața imobiliară europeană, lovită de inflație și dobânzi. Achizițiile în scădere, chiriile pe val
„Toată lumea a început să alerge către cele mai mari bănci, sindrom de nervozitate din cauza Silicon Valley Bank”, a explicat expertul. Băncile mai mici au trebuit fie să suporte ieșiri, pe măsură ce clienții plecau, fie să crească dobânda pe care o plătesc deponenților.
„Se confruntă cu presiuni asupra capacității lor de a câștiga și au fost loviți de valoarea activelor”, a spus Metrick. Odată cu eșecurile Signature Bank și First Republic Bank, în urma prăbușirii Silicon Valley Bank, conform tuturor definițiilor tehnice, am avut o criză bancară, în anul 2023.
Nu a fost groaznică, aşa cum decurg crizele, dar „s-a întâmplat în afara unei recesiuni, ceea ce este cu adevărat foarte rar”, a spus Metrick. Motivul nu au fost pierderile din credite ale băncilor, ci creșterea ratelor dobânzilor, pe măsură ce Rezerva Federală a încercat să pună capăt inflației.
Citeşte şi: Imobiliarele rezidenţiale ar putea să se restructureze radical. Ce urmează în acest sector?
„În Statele Unite, ratele dobânzilor nu au mers niciodată de la zero la 5%”, a adăugat el. „Am avut creșteri mai mari ale ratelor dobânzilor, dar au început cu o bază mai mare.”
„În mod istoric, pentru fiecare creștere cu un punct procentual a ratei de politică monetară de la Fed, băncile primesc 1% lovitură la capitalul lor, în următoarele opt trimestre”, a spus Metrick.
Acesta este un compromis pe care decidenții politici sunt dispuși să îl facă pentru a răci economia, dar, „dacă băncile își pierd 5% din capital, vor fi multe în dificultate”, a avertizat el.
Nervozitate de piaţă
Conștientizarea modelului trecut a făcut băncile să fie nervoase. Drept urmare, bancarii vor fi precauți să acorde împrumuturi proprietarilor de imobile comerciale, în timp ce ratele dobânzilor rămân ridicate și, a explicat Metrick, „avem această ajustare structurală, despre care știm că va veni”.
Situația este agravată de faptul că nu băncile mari, ci băncile regionale și comunitare domină imobiliarele comerciale. „Sistemul bancar are aproximativ 3 trilioane de dolari investiţi în imobiliare comerciale, în bilanţ”, a remarcat Metrick.
„Aproximativ două treimi dintre acestea sunt deținute în afara celor mai mari 25 de bănci”, afirmă expertul în management. Din nou, spre deosebire de împrumuturile rezidențiale, care sunt ambalate și revândute investitorilor, o parte semnificativă a împrumuturilor comerciale rămân în general în bilanţurile băncilor.
Ce poate merge prost?
Până acum, împrumuturile continuă să aibă performanțe, deoarece au dobânzi în continuare foarte mici. Și scăderea evaluării proprietăților rămâne ipotetică. Pe de altă parte, Metrick a spus: „Studiez crizele financiare, așa că încerc să mă gândesc: „Care sunt lucrurile care pot merge prost?””.
În acest caz, el își face griji că nu se va reuşi aşa-numita "aterizare lină". „Ce se întâmplă dacă intrăm într-adevăr într-o recesiune și în bilanţurile băncilor încep să se întâmple lucruri proaste, ciclic?” întrebă Metrick.
„Aceasta este adevărata preocupare.” El crede că probabilitatea unei recesiuni a scăzut, dar a adăugat: „Cu siguranță nu suntem ieșiți din problemă. Există o mulțime de oameni care se uită la indicatorii recesiunii și spun: „Încă credem că se va întâmpla”".
CECL
Dacă se întâmplă, procesarea dureroasă, dar lentă, a pierderilor imobiliare comerciale ar putea deveni rapid urgentă. „Asta ar face totul foarte rău”, a spus Metrick. O regulă implementată de la ultima recesiune ar putea fi un declanșator. Odinioară, o bancă nu ajusta valoarea așteptată a unui împrumut în bilanțul său, atâta timp cât plățile veneau la timp.
Dar în 2016 Consiliul pentru Standarde de Contabilitate Financiară a implementat Pierderile de capital așteptate curente (CECL), un nou standard de contabilitate, pentru modul în care băncile își pun deoparte rezervele pentru pierderile așteptate din împrumuturile existente.
„Gândiți-vă la toate împrumuturile imobiliare comerciale care se apropie de momentul în care trebuie refinanțate”, a spus el. Ei plătesc 1%. Ratele actuale sunt mai aproape de 7%. Și valoarea clădirii a scăzut semnificativ.
Cum se vor împărţi pierderile
În multe dintre aceste cazuri, întrebarea va fi cum vor fi împărțite pierderile. „Prin noua regulă, băncile ar trebui să ia în serios ceea ce cred că este probabilitatea ca ceva să aibă roade în viitor, chiar dacă este actual”, a spus Metrick. Cu toate acestea, băncile nu au efectuat provizioane semnificative pentru pierderi, în temeiul CECL.
„Scenariul meu de coșmar este următorul”, a spus Metrick. „Toată chestia asta este guvernată de contabili, nu de autoritățile de reglementare, așa că imaginați-vă pentru un moment ce s-a întâmplat când o bancă imobiliară comercială din Silicon Valley a eşuat brusc. Imediat după aceea, am avut anchete în Congres”.
Investigațiile au constatat că banca nu a pus deoparte rezerve suficiente pentru pierderile din împrumuturile comerciale și nu şi-a avertizat acționarii. Drept urmare, "în trimestrul următor, fiecare contabil din lume va spune băncii sale: „Nu voi fi eu cel învinuit dacă eșuezi”".
Duritate
Vor deveni foarte duri cu CECL, "iar ceea ce părea o recesiune încetinită se cristalizează brusc într-un dezastru de magnitudine așteptată, pe care toată lumea trebuie să-l pună în bilanţ, în același timp”, susţine Metrick.
Dintr-o dată, 500 de bănci intră în insolvență, pe hârtie. „Acesta este scenariul de coșmar. Suntem expuși riscului să se întâmple atâta timp cât ratele dobânzilor rămân ridicate”, a avertizat Metrick.
În absența presiunii suplimentare a unei recesiuni, rezolvarea lentă a problemelor rămâne scenariul probabil, dar Metrick a concluzionat: „Să nu ne speriem prea tare, dar ar trebui să fim puțin speriaţi, pentru că suntem puțin speriaţi”.
